En brefDepuis le rachat d'Inch et de sa suite Lobby fin 2025, Septeo annonce une « plateforme unifiée » sans nom ni date publics. Rien n'oblige un cabinet sous ADB, Lobby ou SPI à partir, mais une question devient légitime : que récupère-t-on en partant, et comment ? Aucun format national d'échange n'existe entre logiciels de syndic : la reprise se prépare donc pièce par pièce. Vous trouverez ici la liste des pièces à demander, ce que l'article 18-2 de la loi de 1965 impose lors d'une passation entre syndics, et ce qu'Insuleo reprend pour vous.
Ce guide traite un seul cas : la sortie d'un logiciel du groupe Septeo. Pour la méthode générale d'une migration (date de coupure, contrôles, validation), voir notre page changer de logiciel de syndic. Pour comparer les offres, voir l'alternative à Septeo SPI Syndic.
Que sait-on vraiment de l'avenir d'ADB, Lobby et SPI ?
Septeo ADB a racheté Inch, éditeur de la suite Lobby, fin octobre 2025 (MySweetImmo, 28 octobre 2025). Dans son communiqué, le groupe annonce une « nouvelle génération de solutions SaaS » et une « plateforme unifiée », avec Lobby comme socle métier et Inch comme interface (communiqué Septeo, 29 octobre 2025). À ce jour, cette plateforme n'a ni nom ni date publics.
Le directeur général de Septeo ADB décrit les logiciels de la filiale comme « très puissants mais globalement assez anciens », compte sur Inch pour accélérer leur modernisation et affirme : « On ne laisse pas tomber nos clients ». Il annonçait aussi une présentation de la stratégie aux clients en mars 2026 (MySweetImmo, 2 décembre 2025) : nous n'en avons trouvé aucun compte rendu public. SPI a rejoint le groupe en 2018-2019, et Septeo poursuit ses acquisitions, jusqu'à Cadastre.com en mars 2026 (MySweetImmo, 25 mars 2026).
Rien de cela ne vous impose de partir. Posez tout de même une question par écrit à votre interlocuteur Septeo : quand votre logiciel passera-t-il sur la plateforme unifiée, à quelles conditions, et avec quelle reprise de vos données ? Si un changement d'outil se profile de toute façon, autant choisir celui que vous voulez, au moment que vous choisissez.
Mes données suivent-elles mon cabinet ? Ce que disent les textes
2.1 Aucun format national d'échange
Il n'existe aucun format national d'échange des données de copropriété entre logiciels de syndic. Interrogé par un député sur un standard commun, voire un « FEC copro », le Gouvernement ne l'a pas retenu dans sa réponse du 9 juin 2026 (question écrite n° 11114, analyse de Monimmeuble). Chaque éditeur exporte donc dans ses propres formats.
Au 14 octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune documentation publique des exports d'ADB, de Lobby ou de SPI. Cela ne prouve pas qu'ils manquent. Demandez donc à l'éditeur, par écrit, la liste des exports disponibles et leur format, avant de fixer votre date de départ.
2.2 Ce que l'article 18-2 impose, et quand il s'applique
Deux cas à distinguer. Si votre cabinet change seulement de logiciel, il reste syndic : c'est votre contrat avec l'éditeur (préavis, délai et format de restitution) qui fixe les règles. Relisez sa clause de fin de contrat avant d'écrire.
Quand vous reprenez le mandat d'un confrère, quel que soit son logiciel, l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic sortant à vous remettre (Légifrance, art. 18-2) :
- sous 15 jours : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et la totalité des fonds disponibles ;
- sous 1 mois : l'ensemble des documents et archives du syndicat, et les documents dématérialisés de gestion dans un format téléchargeable et imprimable ;
- sous 2 mois : l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Faute de remise après mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire, qui ordonne la remise sous astreinte.
Quelles pièces demander avant de quitter votre logiciel Septeo ?
« Exportez-moi tout » donne des fichiers inexploitables. Une demande précise, copropriété par copropriété et arrêtée à votre date de coupure, donne une reprise rapide. Voici la liste à envoyer à l'éditeur, ou au syndic sortant si vous reprenez un mandat.
| Pièce | Pourquoi | Format à demander |
|---|---|---|
| Balance générale | Le point de départ de chaque compte | Tableur |
| Grand livre ou FEC jusqu'à la coupure | Justifie chaque solde repris | Tableur ou fichier texte |
| État des comptes des copropriétaires | Un relevé justifiable dès le premier jour | Tableur, une ligne par copropriétaire |
| Lots, bâtiments, tantièmes par clé | Des appels de fonds justes | Tableur |
| Copropriétaires, locataires, bailleurs | Appels, convocations, espace copropriétaire | Tableur avec coordonnées |
| Comptes fournisseurs et factures non réglées | Rien ne reste en suspens | Tableur et PDF |
| Budget voté et appels émis sur l'exercice | Indispensable pour reprendre en cours d'exercice | PDF ou tableur |
| Fonds de travaux et opérations en cours | Des annexes justes dès la première clôture | Tableur |
| Relevés du compte bancaire séparé | Un rapprochement juste dès le départ | camt.053 ou CSV |
| Mandats SEPA (RUM, date de signature) | Des prélèvements sans interruption | Tableur |
| PV d'AG, contrats, documents de la GED | L'archive de la copropriété | Téléchargeable et imprimable |
Deux réflexes en plus : gardez un accès en lecture à l'ancien logiciel le temps de la reprise, et datez chaque envoi. En cas de désaccord sur un solde, la pièce datée tranche.
Que reprend Insuleo, concrètement ?
Les pièces de la liste ne restent pas dans un dossier partagé : chacune a sa place dans Insuleo, et chaque entrée est contrôlée avant de compter.
Ce qu'Insuleo reprend
- La structure de chaque copropriété : un classeur Excel par copropriété (bâtiments, lots, tantièmes et clés de répartition, copropriétaires, locataires, bailleurs), déposé une fois puis confirmé étape par étape. Un cabinet dépose plusieurs classeurs d'un coup.
- Les comptes : une situation de départ qui accepte une balance, un grand livre ou un FEC au format tableur, avec le détail par copropriétaire et par fournisseur. Reprise après une clôture ou en cours d'exercice.
- Des contrôles qui bloquent : tant que les comptes des copropriétaires, la banque ou les fonds ne tombent pas juste, la situation de départ n'est pas validée.
- La banque : relevés importés en camt.053 ou en CSV, prêts pour le rapprochement.
- Les documents de l'ancien syndic : balance de sortie, relevés, tableau des tantièmes et factures en cours sont lus par l'assistant et pré-remplissent la reprise. Rien n'est écrit sans votre accord.
- Un portefeuille entier : l'export de votre logiciel Septeo est découpé par nos soins en un dossier par copropriété, puis suit les mêmes contrôles.
- La sortie, garantie dès l'entrée : balance, grand livre, journaux, annexes, FEC et documents restent exportables à tout moment.
L'essai dure 1 mois sur 3 copropriétés reprises gratuitement par notre équipe. La reprise guidée du reste est incluse dans toutes les offres : le détail est sur la page tarifs.
Demander une démoLe détail des trois voies de reprise est sur notre page changer de logiciel de syndic.
Comment basculer sans arrêter le cabinet ?
Copropriété par copropriété, jamais le portefeuille d'un bloc. Commencez par celles dont l'exercice vient d'être clôturé et approuvé : les soldes ne se discutent plus et la reprise va vite. Les autres suivent au fil de leurs clôtures, ou sont reprises en cours d'exercice si vous ne voulez pas attendre.
Pendant ce temps, les deux outils cohabitent : l'ancien en lecture pour les copropriétés pas encore reprises, Insuleo pour les autres. Vos gestionnaires ne changent d'écran que pour les immeubles prêts, et ils y trouvent un travail déjà préparé : factures lues et imputées, paiements rapprochés, relances proposées. À eux de décider.
Le déroulé détaillé, avec les contrôles de concordance, est dans notre guide changer de logiciel de syndic sans perdre l'historique.
Questions fréquentes
Faut-il attendre la plateforme unifiée de Septeo avant de décider ?
Septeo annonce une plateforme unifiée depuis le rachat d'Inch en octobre 2025, sans nom ni date publics. Attendre, c'est laisser le calendrier à l'éditeur. Demandez-lui par écrit quand votre logiciel y passera et avec quelle reprise de données, puis comparez avec un changement que vous planifiez vous-même.
L'article 18-2 s'applique-t-il quand mon cabinet change de logiciel ?
Non. L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise la remise des fonds, archives et comptes d'un syndic sortant à son successeur. Un cabinet qui change d'outil reste syndic : c'est son contrat avec l'éditeur qui fixe le délai et le format de restitution. L'article 18-2 joue quand vous reprenez le mandat d'un confrère.
Peut-on reprendre une copropriété en cours d'exercice ?
Oui. Insuleo reprend une copropriété après une clôture ou en cours d'exercice. En cours d'exercice, prévoyez en plus le budget voté et les appels déjà émis : ils servent à ne pas appeler deux fois la même somme.
Combien coûte la reprise de mes copropriétés ?
Les 3 copropriétés de l'essai sont toujours reprises gratuitement par notre équipe. Pour le reste du portefeuille, la reprise guidée est incluse dans toutes les offres, pour la faire vous-même. Si vous préférez que notre équipe s'en charge, la mise en service se chiffre en démo.
