En brefLe fonds de travaux dit « ALUR » est obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation. Sa base légale est l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (réécrit par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, en vigueur au 1er janvier 2023). La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; si un plan pluriannuel de travaux (PPT) est adopté, un double plancher s'applique (au moins 2,5 % du montant du PPT ET au moins 5 % du budget prévisionnel). Les cotisations sont attachées aux lots et non remboursables : en cas de vente, elles ne suivent pas le vendeur.
Pour un cabinet, le fonds de travaux est une obligation légale. Son minimum se calcule chaque année, se vote en assemblée générale et s'inscrit en comptabilité sur un compte dédié. Ce guide reprend la base légale, le déclenchement de l'obligation, la règle du double plancher et les la suspension, seule exception en 2026. Pour le cadre général des charges et de la trésorerie, voir aussi notre guide des charges de copropriété.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ALUR ?
Le fonds de travaux est une réserve financière permanente, alimentée par une cotisation annuelle, pour préparer le financement des gros travaux. Créé par la loi ALUR de 2014, il relève aujourd'hui de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Contrairement aux provisions du budget prévisionnel, ces sommes ne paient pas les charges courantes : elles s'accumulent d'un exercice à l'autre en vue des travaux à venir.
1.1 Base légale : article 14-2-1
Le texte de référence est l'article 14-2-1 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021, entrée en vigueur au 1er janvier 2023. Cette réécriture a lié le fonds de travaux au nouveau plan pluriannuel de travaux (PPT) et supprimé certaines dispenses anciennes. À retenir : l'article 14-2 régit désormais le PPT, et le fonds de travaux est passé au 14-2-1.
1.2 Copropriétés concernées
L'obligation vise tout syndicat de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation. Un immeuble uniquement de bureaux ou de commerces n'est pas concerné. Dès qu'une partie de l'immeuble sert à l'habitation, le fonds s'impose : c'est le cas de la très grande majorité des copropriétés gérées par un cabinet.
Quand le fonds de travaux devient-il obligatoire ?
Le fonds de travaux devient obligatoire au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Un immeuble neuf en est donc dispensé pendant ses dix premières années ; passé ce délai, le fonds devient obligatoire. Hors ce cas, l'obligation est la règle.
2.1 Le délai de dix ans
L'article 14-2-1 énonce que le syndicat constitue un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction ». Pendant ces dix ans, les gros travaux sont en principe rares et certaines garanties du constructeur jouent encore. Sur une copropriété récente, le gestionnaire doit donc vérifier la date de réception dès la prise de mandat.
2.2 Pas de dispense, une suspension possible
Passé le délai de dix ans, le texte en vigueur ne prévoit aucune dispense. L'ancienne dispense réservée aux copropriétés de moins de dix lots par vote unanime a été supprimée au 1er janvier 2023. Un diagnostic technique global (DTG) sans travaux à prévoir dans les dix ans dispense seulement d'élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux, pas de constituer le fonds. La seule exception est la suspension : l'assemblée générale peut suspendre les cotisations quand le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un PPT a été adopté, quand il dépasse en outre 50 % du montant des travaux prévus au plan. Un cabinet qui reprend une petite copropriété autrefois dispensée doit donc constituer le fonds.
Comment calculer la cotisation minimale du fonds ?
La cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut jamais être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, un double plancher s'applique : la cotisation doit être au moins égale à 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT ET à 5 % du budget prévisionnel - c'est le plus élevé des deux montants qui fait foi. L'assemblée générale peut toujours voter un montant supérieur, à la majorité de l'article 25.
3.1 Le double plancher
On compare deux minima et on garde le plus haut. Sans PPT adopté, un seul plancher : 5 % du budget prévisionnel. Avec PPT adopté, on retient le montant le plus élevé entre 2,5 % du PPT et 5 % du budget. Un PPT important par rapport au budget courant fait donc monter la cotisation.
| Situation | Règle de plancher | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|---|
| Sans PPT adopté | 5 % du budget prévisionnel | 5 % du budget |
| Avec PPT adopté | max(2,5 % du PPT ; 5 % du budget) | Le plus élevé des deux |
3.2 Exemple chiffré
Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel est de 60 000 € et dont le PPT chiffre les travaux à 200 000 €. On calcule les deux planchers :
- 2,5 % du PPT : 2,5 % x 200 000 € = 5 000 €.
- 5 % du budget : 5 % x 60 000 € = 3 000 €.
La cotisation annuelle minimale est le plus élevé des deux, soit 5 000 € par an. Ici, c'est le plancher du PPT qui l'emporte. Sans PPT adopté, le minimum serait de 3 000 € (les 5 % du budget seuls).
À quoi servent les sommes et à qui appartiennent-elles ?
Les sommes du fonds de travaux sont réservées à des dépenses précises et définitivement acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées, même en cas de vente du lot. Le fonds est une réserve collective attachée à l'immeuble, et non l'épargne de chaque copropriétaire.
4.1 Affectation encadrée
Le fonds peut financer l'élaboration et l'exécution du PPT, les travaux d'urgence, ainsi que les travaux de sauvegarde de l'immeuble, de sécurité ou d'économies d'énergie. C'est ce qui le distingue des provisions courantes : on n'y puise pas pour boucler un exercice, seulement pour payer ces travaux.
4.2 Cotisations non remboursables
Les cotisations versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de mutation, le vendeur ne récupère pas sa quote-part : les sommes restent attachées aux lots et bénéficient donc à l'acquéreur. Le cabinet le traite dans l'état daté, et gagne à le rappeler au vendeur pour éviter un litige. Sur une copropriété fragile, un fonds trop faible est aussi l'un des premiers signaux d'alerte (voir notre article sur la copropriété en difficulté).
Pourquoi ne pas confondre l'article 14-2 et l'article 14-2-1 ?
C'est le piège le plus fréquent : l'article 14-2 régit le plan pluriannuel de travaux (PPT), tandis que l'article 14-2-1 régit le fonds de travaux. Le PPT est un programme (quels travaux, et quand) ; le fonds est un financement (la réserve qui les paiera). Les deux sont liés, puisque le PPT entre dans le double plancher, mais ils relèvent de deux textes distincts.
Le PPT est entré en vigueur par étapes, selon la taille de la copropriété : les immeubles de plus de 200 lots depuis 2023, ceux de 51 à 200 lots depuis 2024, et ceux de 50 lots et moins depuis 2025. En 2026, tout le parc résidentiel est donc soumis au PPT, et le double plancher du fonds de travaux se calcule de plus en plus souvent.
Repère14-2 = PPT (le programme de travaux), 14-2-1 = fonds de travaux (la réserve qui le finance). Confondre les deux articles est l'erreur la plus courante lors d'un contrôle de conformité.
Comment suivre le fonds de travaux en comptabilité ?
En pratique, le fonds de travaux se matérialise par un compte dédié et par des cotisations attachées aux lots, appelées avec le budget et suivies d'un exercice à l'autre. Le logiciel doit séparer ces sommes des provisions courantes, suivre leur cumul et vérifier que le minimum légal (5 % du budget ou double plancher) est bien voté chaque année.
Insuleo suit le fonds de travaux ALUR de chaque copropriété du cabinet :
- Un fonds de travaux ALUR sur le compte 105, distinct des provisions courantes.
- Des cotisations attachées aux lots, appelées via les appels de fonds et les provisions.
- Une comptabilité conforme au décret 2005-240 pour des annexes que l'AG approuve sans réserve.
Découvrez l'ensemble des modules sur notre page solution de gestion de copropriété.
Conclusion
Le fonds de travaux ALUR est une obligation légale claire : base à l'article 14-2-1, déclenchement au terme de dix ans après la réception, cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel, double plancher dès qu'un PPT est adopté, et sommes non remboursables attachées aux lots. Reste au cabinet à la faire voter et à la suivre chaque année, sans confondre le PPT (14-2) et le fonds (14-2-1).
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire en 2026 ?
Oui. Le fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 est obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Avant ces dix ans, il n'est pas obligatoire ; ensuite, aucune dispense n'existe, et seule une suspension peut être votée quand le fonds dépasse le budget prévisionnel.
Quel est le montant minimum de la cotisation au fonds de travaux ?
La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, un double plancher s'applique : la cotisation doit être au moins égale à 2,5 % du montant des travaux du PPT et à 5 % du budget prévisionnel, le plus élevé des deux montants faisant foi. L'assemblée générale peut voter davantage à la majorité de l'article 25.
Comment calculer le double plancher du fonds de travaux ?
On compare deux minima et on retient le plus élevé. Exemple : pour un budget prévisionnel de 60 000 € et un PPT de 200 000 €, on calcule 2,5 % x 200 000 = 5 000 € et 5 % x 60 000 = 3 000 €. La cotisation minimale est donc 5 000 € par an, c'est-à-dire le plancher lié au PPT.
Le fonds de travaux est-il remboursé en cas de vente du lot ?
Non. Les cotisations sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et restent attachées aux lots. En cas de vente, le vendeur ne récupère pas sa quote-part : elle bénéficie à l'acquéreur. C'est un point à rappeler lors de l'établissement de l'état daté.
Quelle différence entre l'article 14-2 et l'article 14-2-1 ?
L'article 14-2 régit le plan pluriannuel de travaux (PPT), c'est-à-dire le programme de travaux. L'article 14-2-1 régit le fonds de travaux, c'est-à-dire la réserve financière qui les finance. Les deux sont liés puisque le PPT alimente le double plancher du fonds, mais ils relèvent de deux textes distincts.
La dispense pour les copropriétés de moins de dix lots existe-t-elle encore ?
Non. La dispense qui permettait aux copropriétés de moins de dix lots de renoncer au fonds de travaux par vote unanime a été supprimée au 1er janvier 2023. Ces copropriétés doivent désormais constituer le fonds ; seule la suspension reste possible quand le fonds dépasse le budget prévisionnel.
